Kære læser,
Hvis du ejer, eller overvejer at købe, bolig på Costa del Sol med udlejning for øje, er 2026 et år, hvor det virkelig betaler sig at være på forkant. Spanien (og Andalusien) har de seneste år strammet reglerne for både korttidsudlejning og langtidsudlejning, og kontrollen er blevet mere digital og mere konsekvent.
I dette nyhedsbrev får du et klart overblik over, hvad der reelt ændrer sig i 2026, hvad der allerede er trådt i kraft, og hvad du bør tjekke, før du køber eller sætter din bolig til udlejning.
1) Korttidsudlejning: Registrering og dokumentation bliver afgørende
Nationalt registreringsnummer
Spanien har indført et nationalt “Registro Único” for korttidsudlejning, som giver din bolig et obligatorisk registreringsnummer for at kunne annonceres lovligt på digitale platforme. Ordningen trådte i kraft i januar 2025 og blev obligatorisk fra 1. juli 2025. Fra 2026 er fokus ikke bare på at få nummeret, men om at drive udlejningen korrekt, så registreringen forbliver gyldig.
Årlig indberetning fra 2026
Fra 2026 skal der indsendes en årlig “modelo informativo” med oplysninger om udlejningen for det foregående år. Den indsendes i februar, og der er omtalt en frist, der typisk lander omkring starten af marts. Hvis man ikke indsender den, kan registreringsnummeret i praksis bortfalde/ikke længere være gyldigt til fortsat udlejning.
Hvad betyder det i praksis?
Hvis du vil udleje korttids (Airbnb/Booking/Vrbo mv.), skal du tænke i “compliance som drift”:
- Registreringsnummer på plads
- Data/udlejningsoplysninger samlet løbende
- Årlig indberetning til tiden
2) Gæsteregistrering: SES.Hospedajes er obligatorisk
Spanien kræver, at overnattende gæster registreres og indberettes digitalt. SES.Hospedajes er den operative digitale løsning, som blev aktiveret fra 2. december 2924, og som i praksis bruges til den løbende indberetning.
Det betyder helt konkret:
- Du (eller din property manager) skal indsamle og indberette gæsteoplysninger digitalt i forbindelse med booking og/eller check-in og inden for de gældende frister.
- Det gælder også private ferieboliger, ikke kun hoteller.
- Udlejer du på afstand, er det ekstra vigtigt at have en lokal løsning, så proceduren bliver fulgt hver gang – også ved sene ankomster, weekender og højsæson.
- Dataminimering er vigtig: Du skal indberette de nødvendige oplysninger, men undgå unødig databehandling. Som udgangspunkt bør man ikke kræve eller gemme en kopi af pas/ID, hvis det ikke er nødvendigt for formålet.
Hvis du ikke selv kan stå for registreringerne, så sørg for at din property manager/administrator har en fast proces, og at I har aftalt hvem der gør hvad (og dokumenterer det).
3) Andalusien: Skærpede krav til ferieboliger (Decreto 31/2024)
I Andalusien er rammerne for “Viviendas de Uso Turístico” blevet opdateret gennem Decreto 31/2024. Reglerne handler især om kvalitet, sikkerhed og sporbarhed.
Her er krav, der ofte bliver overset, men som fylder i praksis:
- Boligen skal være forenelig med kommunal planlægning/urbanisme.
- Habitabilitet og standard:a. krav til indretning, kapacitet og generel egnethed som udlejningsbolig.
- Klima/komfort: Der stilles krav til køling/varme, afhængigt af hvornår du udlejer (fx sommer- og vinterperioder).
- Sikkerhed: Krav til udstyr såsom førstehjælpskasse, røgdetektor, og brandslukker fremgår af reglernes krav/bilag.
Hvad betyder det for dig som køber/ejer?
Hvis du køber en bolig “til udlejning”, bør du tidligt afklare, om boligen kan leve op til kravene uden dyre efterinvesteringer, fx klima, sikkerhedsudstyr, indretning og eventuelle opgraderinger.
4) Ejerforeninger: 3/5-reglen kan påvirke din udlejningsplan
En af de mest praktisk vigtige ændringer er, at ejerforeninger (comunidad de propietarios) har fået stærkere værktøjer til at regulere korttidsudlejning i ejendommen.
Siden ændringer med virkning 3. april 2025 kan det kræves, at nye turistudlejninger får forudgående, udtrykkelig godkendelse fra ejerforeningen, og der henvises ofte til et 3/5-flertal (både ejere og kvoter). Derudover kan ejerforeningen i visse tilfælde vedtage en forhøjelse af fællesbidrag (ofte omtalt som op til 20%) for boliger, der bruges til turistudlejning. Afgørelserne er typisk ikke retroaktive, men kan begrænse nye udlejninger fremadrettet.
Hvorfor er det vigtigt for dig som køber?
Fordi to identiske lejligheder kan være helt forskellige investeringer, hvis:
- den ene ejerforening er positiv over for udlejning
- den anden har, eller kan indføre restriktioner
Vi anbefaler altid at få din advokat til at tjekke:
- vedtægter/ordensregler
- referater fra generalforsamlinger
- om udlejning er et konfliktpunkt i ejendommen
- om der kræves godkendelse for nye udlejninger
5) Kommunale begrænsninger kan komme hurtigt
Ud over nationale og regionale regler kan kommuner indføre lokale begrænsninger, og det kan ske relativt hurtigt i pressede områder. Kommuner kan fx regulere via zoner, tilladelser og midlertidige begrænsninger, hvis de vurderer, at der er et bolig- eller turismepres.
Konsekvensen for dig:
Inden køb (og inden du ændrer udlejningsstrategi) bør du altid få afklaret, om netop din kommune/zone har særlige krav eller begrænsninger for nye licenser/registreringer.
6) Langtidsudlejning: færre “licenser”- men stadig krav og faldgruber
Langtidsudlejning kræver normalt ikke turistlicens, men det er ikke “regelfrit”. Du skal stadig have styr på:
- korrekt kontraktform (og at formålet er reelt boliglejemål)
- depositum, betaling, vedligehold og opsigelsesvilkår
- skattemæssig rapportering af lejeindtægter i Spanien
Langtidsudlejning kan være et stærkt alternativ, hvis du ønsker:
- mere stabil indtægt
- mindre drift og færre skift
- færre operative krav end korttidsudlejning
7) Top 5 tjekliste til 2026 – før du køber eller udlejer
- Vil du udleje korttids? Få nationalt registreringsnummer og sørg for korrekt annoncering.
- Planlæg den årlige indberetning (modelo informativo) allerede fra nu, og gem løbende udlejningsdata.
- Sørg for en fast SES.Hospedajes-proces: booking/check-in, ansvar og dokumentation (og GDPR-rigtig håndtering).
- Tjek ejerforeningens holdning og vedtægter (3/5-reglen, krav om godkendelse, evt. ekstra fællesbidrag).
- Tjek Andalusien-krav og boligstandard (klima, sikkerhed, egnethed og kommunale forhold) før du investerer.
Vi samarbejder med Just Law Solicitors – Den danske konsul i Andalusien
Når udlejning bliver mere regelstyret, er det afgørende at få de rigtige brikker på plads fra starten, især hvis du køber fra udlandet. Derfor samarbejder vi med det spanske advokatfirma Just Law Solicitors, som kan hjælpe med bolighandlen og efterfølgende bl.a. due diligence, licenser/registrering, kontrakter og den juridiske struktur omkring din udlejning.
Korttidsudleje er i øvrigt næsten altid en del af den investeringscase, som vi bistår vores kunder med, i et køb af lejlighed eller hus på Costa del Sol. Reglerne om korttidsleje er som beskrevet blevet meget komplicerede, men vi hjælper altid vores kunder med at få netop dette på plads.
Hilsen fra solkysten,
Teamet hos Jackie Phillip & Co. Real Estate
📞 +45 31 31 00 10
✉️ info@jackie-phillip.com
VIGTIGT (ansvarsfraskrivelse): Oplysningerne her er generelle og udgør ikke juridisk rådgivning. Regler kan variere lokalt og ændres løbende. Jackie Phillip & Co. Real Estate fraskriver sig ethvert ansvar for direkte eller indirekte tab, omkostninger eller konsekvenser, der måtte opstå som følge af brugen af oplysningerne i dette nyhedsbrev. Din konkrete situation bør altid vurderes juridisk.